DWG-спорт

	Информация об условиях получения документации доступна только зарегистрированным пользователям, необходима авторизация

СОДЕРЖАНИЕ
I.    Основные предпосылки и исходные данные для разработки  экономической модели    
II.    Оценка стоимости проекта, объемов инвестиций (в укрупненных параметрах) и этапы проекта    
III.    Прогнозный план доходов и расходов проекта. Движение денежных средств. Расчет дохода по марине    
Общие эксплуатационные расходы по всему комплексу    
IV.    Оценка экономической эффективности проекта    
Сценарии развития проекта    
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта
V. План-график реализации проекта                
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ    

Экономическая модель развития яхт-клуба на основе архитектурно-планировочной концепции застройки территории имеет следующие технические параметры и исходные данные:
Общая вместимость марины яхт-клуба    163    судна
Площадь здания апартаментов, без учета открытых террас    130    Кв.м
Площадь эллинга для хранения и ремонта судов    806    кв. м
Площадь под сооружениями КПП    15    кв. м
Площадь административного здания яхт-клуба    470    Кв.м
Парковочные места для автомобилей    100    места
Общая длина плавпричалов, в том числе:    660    м
Первая очередь    315    м
Вторая очередь    345    м
Площадь открытых площадей, доступных под открытое хранение судов     2400    кв. м

Общая вместимость марины – 163 судна, в т. ч.
4 судна длиной до 35 м,
1 очередь - 65 стояночных мест для судов от 8 до 25 м;
2 очередь – 94 стояночных места для судов от 8 до 30 м
В т.ч. предусмотрено 19 стояночных мест для гостевых судов, что составляет 11% общего числа судов.
Предусмотрена открытая береговая зона с твердым покрытием, которая в летнее время частично может быть использована для хранения трейлеров, а в зимнее время используется для открытого хранения небольших судов. Совокупная площадь хранения – 2 400 кв.м.
Судоподъемный комплекс представляет собой два слипа. Обеспечивает три технологии подъема: самостоятельный на собственных трейлерах по слипу, с помощью привлеченного автокрана и с помощью специализированного самоходного гидравлического подъемника, грузоподъемностью до 25 т.
Выделена отдельная зона под размещение плавучей топливозаправочной станции (ПЗС) в районе мористой части плавучего причала. На берегу предусмотрено место размещения технологической эстакады для слива бензовоза. Затраты на закупку и последующую эксплуатацию ПЗС и сопутствующей инфраструктуры в перечень инвестиционных и операционных затрат не входят. Применяется субконтрактная бизнес-модель – сдача места в аренду топливо-снабжающим организациям.  
Для реализации проекта необходим перенос существующей инфраструктуры причального пассажирского комплекса Валаамского монастыря РПЦ. Затраты на перенос инфраструктуры и обустройство на новой территории не учитываются в текущей финансовой модели.
Реализуется стратегия поэтапного ввода береговых объектов и 2-х этапного наращивания причальной инфраструктуры.
Расчет модели происходи в годовом исчислении, где навигационным сезоном считается 7 месяцев (апрель-октябрь), включая месяц на подготовку и консервацию марины, зимний период 5 месяцев (ноябрь-март).
Доля инвестиционных затрат, с которых возможно возместить НДС, принята в размер 90%
Капитализация дохода на конец прогнозного периода (терминальная стоимость) принята в размер 9%.
Прогнозный период – 15 лет.

В рамках работы над проектом было разработано предложение по этапному наращиванию причальной инфраструктуры.

На первом этапе происходит ремонт и замена изношенного оборудования существующих плавучих причальных сооружений. Полностью меняется привальный брус, устанавливаются новые причальные пальцы, меняются продольные системы соединения понтонов, устанавливаются новые сервисные колонки, частично меняются и добавляются швартовные устройства (утки/кнехты).

На втором этапе устанавливается новая причальная линия из плавучих железобетонных понтонов в количестве 23 шт., длиной 15 м, оборудуются швартовные пальцы, переходный трап, сервисные колонки для организации стоянки 94 судов. Наибольшая длина размещаемых судов – 30 м. Проведя комплексное проектирование компоновки причальных сооружений в гавани, необходимо строить и вводить в эксплуатацию причальную инфраструктуру поэтапно, обеспечивая, таким образом, высокую заполняемость и, соответственно, искусственный дефицит стояночных мест. Соотношение 70:30, а лучше 80:20 по занятости мест, где меньшая цифра – это свободные места, позволит стимулировать заполняемость стояночных мест.

Реализация береговой части проекта также разбита на этапы. Первым вводится в эксплуатацию Здание апартаментов в восточной части участка, затем проводятся работы по переносу портовой инфраструктуры пассажирского причала Валаамского монастыря в западную часть участка (затраты на перенос инфраструктуры исключены из настоящей финансовой модели), берегоукреплению, реконструкции слипа, планировке территории, строительству нового Административного здания яхт-клуба и КПП, третьим этапом вводится в эксплуатацию здание эллинга.  

При расчете стоимости строительства объектов использовались следующие методы:
- определение затрат по объектам - аналогам;
- методы укрупненных показателей стоимости;
- доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении денежных доходов от использования объекта оценки.

В структуре инвестиционных затрат можно выделить 5 основных групп:
- затраты на инженерную подготовку территории, берегоукрепление и реконструкцию слипа – это самая капиталоемкая статья затрат, которая составляет до 50% всех вложений;
- затраты на здания и сооружения яхт-клуба, включая апартаменты и эллинг – 21% общих затрат;
- проезды/проходы, благоустройство и озеленение территории составляет 12% общих затрат;
- затраты на плавучие причальные сооружения – 7% общих затрат;
- приобретение технологического оборудования для нужд марины – 3% общих затрат.

Статья затрат:
  Берегоукрепление, реконструкция слипа
Проезды/проходы и благоустройство, озеленение
Плавучие причальные сооружения марины
1 очередь
2 очередь
Административное здание яхт-клуба
Здание апартаментов
Эллинг
Здание КПП
Служебный катер
Оборудование безопасности, пожаротушения, откачки льяльных вод, видеонаблюдение
Самоходный гидравлический судоподъемник Sublift 25 по слипу, грузоподъемностью 25 т
Инженерная подготовка территории
Проектирование и согласование проекта (5%)
Управление проектом (2,5%)


Статьи доходов марины
сезонная аренда стояночных мест    ввод плавпричалов 2-мя этапами,
поддержание заполняемости мест на уровне >80% коэффициент роста арендной ставки - 5% в год
в год полного запуска проекта – рост ставки на 20%
гостевая стоянка    ввод всех гостевых мест поэтапно, в соответствии с планом строительства
150 дней в сезоне
средняя заполняемость ~60%
коэффициент роста ставки - 5 %
в год полного запуска проекта – рост ставки на 20%
аренда апартаментов    Вводится в эксплуатацию с первого года, сдается целиком на длительный срок
Ставка аренды в сезон – 2500 руб/м2, коэффициент роста арендной ставки - 5 %
зимнее хранение открытое    в силу малой площади и удобства хранения полная заполняемость с первого года
Ставка за открытое хранение – 400 руб/м2
Использование площадок – 6 месяцев
коэффициент роста арендной ставки - 5 %
в год полного запуска проекта – рост ставки на 20%
Зимнее хранение в отапливаемом эллинге    в силу малой площади и востребованности этого способа хранения полная заполняемость с первого года
Ввод в эксплуатацию с 4 год проекта
Ставка за хранение – 1200 руб/м2
Использование эллинга – 8 месяцев
коэффициент роста арендной ставки - 5 %
Аренда ремонтного бокса    в силу малой площади и востребованности - полная заполняемость с первого года
Ввод в эксплуатацию с 4 год проекта
Ставка за аренды – 1000 руб/м2
Использование бокса - круглогодичное
коэффициент роста арендной ставки - 5 %
прочие доходы
(3% от основных доходов)    5% от общих доходов в 1-2 год эксплуатации, на уровне 7% с 3-его года и по 10% в последующие годы после полного ввода объекта. Прочие расходы включаю в себя:
доходы от рекламы в марине
проценты по дилерским продажам
туристские услуги;
аренда места под ПЗС
хранение трейлеров летом на территории;
проведение мероприятий;
и прочее

Назад в раздел